იპოთეკური ქონებით უზრუნველყოფილ ობლიგაციებზე კანონპროექტი პარლამენტშია - დეტალები
იპოთეკური ქონებით უზრუნველყოფილი ობლიგაციების შესახებ კანონპროექტი პარლამენტშია.
"იპოთეკით დაცული ობლიგაციების შესახებ" კანონპროექტი აწესრიგებს იპოთეკური ობლიგაციების ემისიასთან, იპოთეკური ობლიგაციების ემიტენტების ზედამხედველობასთან და მათ საქმიანობასთან დაკავშირებულ სამართლებრივ ურთიერთობებს.
კანონპროექტით დგინდება ფასიანი ქაღალდის დასახელების - "იპოთეკური ობლიგაცია", "იპოთეკით დაცული ობლიგაცია" ან მისი უცხოური ეკვივალენტის (მათ შორის "Covered Bond")- ექსკლუზიური ხასიათი, კერძოდ, აკრძალული იქნება ხსენებული სახელწოდებით ფასიანი ქაღალდის საქართველოში გამოშვება, თუ იგი არ დააკმაყოფილებს "იპოთეკით დაცული ობლიგაციების შესახებ" კანონის მოთხოვნებს.
იპოთეკური ობლიგაციები შესაძლებელი იქნება განთავსდეს როგორც კეძო, ისე საჯარო შეთავაზების საფუძველზე.
კანონპროექტით განსაზღვრულია, თუ რომელი აქტივები შეიძლება იყოს გამოყენებული ემიტენტის მიერ (რეფინანსირების ბანკის გარდა) იპოთეკური ობლიგაციების უზრუნველსაყოფად, აგრეთვე რა მინიმალურ ხარისხობრივ კრიტერიუმებს უნდა აკმაყოფილებდეს ხსენებული აქტივები.
კერძოდ, უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში შეიძლება შეტანილი იყოს კომერციული ბანკის კუთვნილი შემდეგი აქტივები:
- იპოთეკური სესხებიდან გამომდინარე მოთხოვნები
- დამატებითი აქტივები
- დერივატივებიდან გამომდინარე მოთხოვნები
ემიტენტს აეკრძალება უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში ისეთი აქტივის შეტანა, რომელზეც გავრცელდება ვალდებულების უზრუნველყოფის ღონისძიება, რაც მოიაზრებს მათ შორის ნებისმიერ იძულებითი აღსრულების ღონისძიებას (სარჩელისა და გადაწყვეტილების აღსრულების უზრუნველყოფის ღონისძიებების ჩათვლით - მაგ. ყადაღა) და მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებებს, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების უზრუნველყოფის ღონისძიებების, გირავნობისა და იპოთეკის ჩათვლით. ასევე უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში არ დაიშვება ის აქტივები (იპოთეკური სასესხო მოთხოვნები, ფასიანი ქაღალდები თუ სხვა აქტივები), რომელთა მიმართ დადგა სახელშეკრულებო გადახდის ვალდებულების შეუსრულებლობის / მოსალოდნელი შეუსრულებლობის ფაქტი.
კანონპროექტის თანახმად, სესხის ხელშეკრულება, რომლიდან გამომდინარე მოთხოვნებიც ემიტენტმა შეიძლება გამოიყენოს იპოთეკური ობლიგაციების უზრუნველსაყოფად, უნდა წარმოშობდეს აღსრულებად და ნამდვილ მოთხოვნას, ამავდროულად იპოთეკაც უნდა იყოს ნამდვილი, აღსრულებადი და იპოთეკარს უნდა უზრუნველყოფდეს უძრავი ქონებიდან სასესხო მოთხოვნის დაკმაყოფილების უპირატესი უფლებით (პირველი რიგის უფლება უნდა იყოს).
გარდა ამისა, ემიტენტმა დამატებითი აქტივების სახით, კანონპროექტით დადგენილი ზღვრის ფარგლებში შეიძლება უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში შეიტანოს ფულადი სახსრები, საქართველოს მთავრობის, საერთაშორისო ფინანსური ინსტიტუტის ან საქართველოს ეროვნული ბანკის სამართლებრივი აქტით გათვალისწინებული შესაბამისი სუბიექტის (სუბიექტების) მიერ გამოშვებული ან გარანტირებული სასესხო ფასიანი ქაღალდები ან ამ სუბიექტების მიმართ არსებული შესაბამისი მოთხოვნები, რომელთა დამატებითი მაკვალიფიცირებელი კრიტერიუმები დადგინდება კანონქვემდებარე აქტით.
კანონპროექტით, უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში შეიძლება შეტანილი იყოს დერივატივიდან გამომდინარე მოთხოვნებიც. ასეთ შემთხვევაში, დერივატივი დადებული უნდა იყოს მხოლოდ საბაზრო რისკების (მაგ., საპროცენტო და სავალუტო რისკები) ჰეჯირების მიზნებისთვის.
ჩვეულებრივ, ემიტენტი ვალდებული არ იქნება, უზრუნველყოფის აქტივებიდან მიღებული ფულადი სახსრები გაუნაწილოს პროგრამის კრედიტორებს ან/და ეს სახსრები განათავსოს უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში.
კანონპროექტი არეგულირებს უზრუნველყოფის აქტივად გამოყენებული იპოთეკური სესხის უზრუნველმყოფი უძრავი ქონების (იპოთეკის საგნის) შეფასების სტანდარტებს.
უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება უნდა განახორციელოს სესხის გაცემაზე გადაწყვეტილების მიღების პროცესისგან დამოუკიდებელმა შემფასებელმა, რომელსაც უნდა გააჩნდეს შესაბამისი ცოდნა და პროფესიული გამოცდილება.
საქართველოს ეროვნული ბანკი უფლებამოსილი იქნება, კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტით განსაზღვროს დამატებითი მოთხოვნები შემფასებლის საქმიანობასთან დაკავშირებით, ასევე დააწესოს საბაზრო ღირებულების დაანგარიშების მეთოდი სხვადასხვა სახის უძრავი ქონებისთვის.
იმ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, რომელიც გამოყენებული იქნება უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში შემავალი იპოთეკური სესხის უზრუნველსაყოფად, უნდა გადამოწმდეს სულ მცირე წელიწადში ერთხელ. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება უნდა გადამოწმდეს უფრო მეტი სიხშირით, თუ სახეზე იქნება ერთ-ერთი შემდეგი გარემოება:
- მნიშვნელოვნად გაუარესდა საბაზრო პირობები;
- ადგილი აქვს ან მოსალოდნელია ფასის მნიშვნელოვანი ვარდნა უძრავი ქონების ბაზარზე, მათ შორის, იმ შემთხვევაშიც, თუ აღნიშნული შეეხება უძრავი ქონების ერთ კონკრეტულ სახეობას ან ტიპს.
კანონპროექტის არეგულირებს რეფინანსირების ბანკის მიერ იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამის იმპლემენტაციასთან დაკავშირებულ სამართლებრივ ურთიერთობებს.
პროექტის თანახმად, სტანდარტული იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამისაგან განსხვავებით, რეფინანსირების ბანკის მიერ გამოშვებული იპოთეკური ობლიგაციები ძირითადად უზრუნველყოფილია არა იპოთეკური სესხებით, არამედ - რეფინანსირების ინსტრუმენტებიდან გამომდინარე მოთხოვნებით. სწორედ ასეთი მოთხოვნები უნდა შეადგენდეს რეფინანსირების ბანკის მიერ გამოშვებული იპოთეკური ობლიგაციების მოცულობის არანაკლებ 80%-ს.
როგორც განმარტებით ბარათში წერია, კანონპროექტის მიზნებისათვის მნიშვნელოვანია იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამის ცნება, რომელიც გულისხმობს ერთი ან რამდენიმე ემისიის იპოთეკური ობლიგაციებისგან და მათგან გამომდინარე გადახდის ვალდებულებათა უზრუნველსაყოფად გამოყენებული უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებისგან შემდგარ პროგრამას. ერთი პროგრამის ფარგლებში დასაშვებია ერთი და იმავე კლასის ან განსხვავებული კლასების ობლიგაციების გამოშვება. მათ შორის, დასაშვებია ერთი და იმავე კლასის ობლიგაციების გამოშვება განგრძობადად/პერიოდულად (tap issuance).
"აღნიშნულის მიუხედავად, ერთი პროგრამის ფარგლებში გამოშვებული ყველა იპოთეკური ობლიგაცია უზრუნველყოფილი შეიძლება იყოს მხოლოდ ერთი უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებით", - ნათქვამია კანონპროექტის განმარტებით ბარათში.
როგორც ავტორი განმარტავს, კანონპროექტი ადგენს პროგრამის კრედიტორთა დამცავ მნიშვნელოვან გარანტიას, კერძოდ ვალდებულებათა უზრუნველყოფის პრინციპს, რომლის მიხედვითაც უზრუნველყოფის აქტივების გაერთიანებაში შემავალი აქტივები სულ მცირე 2%-ით უნდა აჭარბებდეს იპოთეკური ობლიგაციებიდან გამომდინარე ვალდებულებათა მთლიან მოცულობას.
კანონპროექტი განსაზღვრავს იმ გარემოებას, რომ იპოთეკური ობლიგაციების ძირისა და პროცენტების დაფარვა წარმოადგენს პირადად ემიტენტის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებას, რაზეც გავლენას ვერ მოახდენს, მაგალითად, იპოთეკური მსესხებლები ასრულებენ თუ არა ემიტენტის წინაშე არსებულ საკუთარ ვალდებულებებს.
პროგრამის კრედიტორთა წინაშე ემიტენტის ვალდებულება უნდა შესრულდეს უზრუნველყოფის აქტივებიდან გამომდინარე ვალდებულებების/გადახდებისაგან დამოუკიდებლად.
კანონპროექტი არეგულირებს იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამის გასხვისებასთან დაკავშირებულ საკითხებს.
ეროვნული ბანკის წინასწარი თანხმობით, პროგრამის ადმინისტრატორი უფლებამოსილი იქნება სრულად ან ნაწილობრივ გაასხვისოს პოთეკური ობლიგაციების პროგრამა სხვა კომერციულ ბანკზე. პროგრამის გასხვისება გულისხმობს უზრუნველყოფის აქტივებისა და პროგრამასთან დაკავშირებული ვალდებულების პროგრამის მიმღებისათვის გადაცემას. პროგრამის ნაწილობრივი გასხვისებისაგან განსხვავებით, პროგრამის სრული გასხვისებისათვის პროგრამის კრედიტორთა კრების გადაწყვეტილება არ მოითხოვება.
კანონპროექტში ცალკე მოწესრიგების საგანია განცალკევებული იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამის გადახდისუუნარობა, როდესაც დაწყებულია ემიტენტის ლიკვიდაციის პროცესი.
კანონპროექტის თანახმად, იპოთეკური ობლიგაციების პროგრამა გადახდისუუნაროდ შეიძლება გამოცხადდეს, თუ სახეზეა ერთ-ერთი შემდეგი გარემოება:
- უზრუნველყოფის აქტივები საკმარისი არ არის პროგრამის კრედიტორთა წინაშე არსებული ვალდებულებების უზრუნველყოფისა და პროგრამის ადმინისტრირების ხარჯების დაფარვისათვის და ასეთი შეუსაბამობა არ არის დროებითი ხასიათის;
- უზრუნველყოფის აქტივებიდან შეუძლებელია თუნდაც ერთი პროგრამის კრედიტორის ვადამოსული მოთხოვნის სრულად დაკმაყოფილება და ასეთი შეუძლებლობა არ არის დროებითი ხასიათის.
თუ პროგრამის გადახდისუუნარობის გამოცხადებას მოჰყვება მისი ლიკვიდაცია, დაინიშნება პროგრამის ლიკვიდატორი, რომელსაც პროგრამის აქტივებთან და ვალდებულებებთან დაკავშირებით მიენიჭება კომერციული ბანკის ლიკვიდატორის იდენტური უფლებამოსილება.
კანონპროექტის ინიციატორია საქართველოს მთავრობა. ავტორები ეკონომიკის სამინისტრო და ეროვნული ბანკი.
როგორც ავტორები განმარტავენ, კანონის მიღების მიზანია, დაფინანსების დივერსიფიცირებულ წყაროებზე კომერციული ბანკების წვდომის გაზრდა და საქართველოში იპოთეკით დაცული ობლიგაციების ბაზრის განვითარების უზრუნველყოფა.
"კანონპროექტის მიღებით საქართველოში შეიქმნება იპოთეკური ობლიგაციების მომწესრიგებელი სამართლებრივი ჩარჩო, რის შედეგადაც შესაძლებელი გახდება აღნიშნული ტიპის ფასიანი ქაღალდების გამოშვება რეზიდენტი ემიტენტების (კომერციული ბანკების) მიერ. იპოთეკური ობლიგაციები შესაძლებელია გახდეს რეზიდენტი კომერციული ბანკებისათვის დაფინანსების გრძელვადიანი, იაფი და სტაბილური წყარო, თუ გავითვალისწინებთ აღნიშნული ინსტრუმენტის იმ მახასიათებლებს, რომლებიც მის მიმზიდველობას განაპირობებს ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის", - აღნიშნულია განმარტებით ბარათში.
