უძრავი ქონება და იპოთეკური კრედიტები გაძვირდება - ექსპერტების პროგნოზები
იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები უკვე გაიზარდა და შესაძლოა კიდევ გაიზარდოს.„ბიზნესპარტნიორთან“ საბანკო ასოციაციის პრეზიდენტი ალექსანდრე ძნელაძე განმარტავს, რომ ამგვარი შესაძლებლობის საფუძველია 3%-იანი რისკის ბუფერის გამოთვლის სისტემის ამოქმედება, რომელიც არა მხოლოდ ახალ, არამედ არსებულ სესხებზეც ვრცელდება.
+3%-იანი დერეფანი მიმდინარე წლის ივლისიდან გაიხსნა, რომლის თანახმად, ბანკი ვალდებულია, მსესხებლის შემოსავალი მეტობით დაიანგარიშოს. მაგალითად, 15%-იან იპოთეკაზე, სესხის დასაფარი თვიური შენატანი, ანგარიშდება 18%-იანი სესხის პირობით. ამ სქემით იპოთეკარს სესხი არ უძვირდება, თუმცა უმცირდება. რეგულაცია მსესხებლის მომზადებას ითვალისწინებს, იმ თარიღისთვის, როცა მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრების (11%+X) ან სხვა მიზეზით სესხი გაუძვირდება.
შეგახსენებთ, რომ მიმდინარე წლიდან უცხოურ ვალუტაში აღებული იპოთეკური სესხების მაქსიმალური დასაშვები ხანგრძლივობა 15 წლის ნაცვლად 10 წლით განისაზღვრა. ლარის იპოთეკების მაქსიმალური ვადიანობა კი 20 წლით განისაზღვრა. რაც შეეხება უზრუნველყოფის საკითხს, ამ კუთხით რეგულაციები 2018 წლის შემდეგ არ შეცვლილა.
ძნელაძე ამბობს, რომ უცხოურ ვალუტაში დაწესებულმა შეზღუდვამ და ლარში გაცემული კრედიტების მაღალმა პროცენტმა გარკვეულ პერიოდში იპოთეკური სესხების გაცემის ზრდა შეაჩერა კიდეც. აქტივობა დაბალია შარშანდელთან შედარებითაც.
„ათწლიანმა შეზღუდვამ უცხოურ ვალუტაში გაცემულ სესხებზე და ლარში მაღალმა პროცენტმა გარკვეულ ეტაპზე იპოთეკური სესხების ზრდა გააჩერა. შესაძლოა, ეს იყოს ცოტა უფრო გადაჭარბებული მიდგომა, მაგრამ დღეის მდგომარეობით რომ შევხედოთ, სებ-მა მიიRო ყველაზე მსუბუქი ზომები, ვიდრე დაანონსებული ჰქონდა,“ - განმარტა ძნელაძემ.
ამასთან, ალექსანდრე ძნელაძე ამბობს იმასაც, რომ ნებისმიერი გართულების დროს მცირდება მოთხოვნა, თუმცა არა ისე, რომ კრედიტი ვერავინ აიღოს.
„შინაარსობრივად, თუ ადამიანს არ ეკუთვნოდა სესხი და საფინანსო ინსტიტუტი ვერ რწმუნდებოდა მის გადახდისუნარიანობაში, სესხი არც ადრე გაიცემოდა. ამას ადასტურებს იპოთეკუროი სესხების ვადაგადაცილების დაბალი მაჩვენებელი,“ - აღნიშნავს ძნელაძე.
რაც შეეხება რეფინანსირების განაკვეთს, მისი პროგნოზით, ამ მაჩვენებლის შემცირება მომავალი წლის ზაფხულიდანაა მოსალოდნელი. თუმცა იქნება თუ არა შემცირება მკვეთრი, თუ პროცესი რბილი, თანდათანობითი ხასიათის იქნება, ამის პროგნოზი უჭირს და ამბობს, რომ ეს მთლიანად ეროვნულ ბანკზეა დამოკიდებული.
რაც შეეხება უძრავი ქონების ფასებს, ''არქის'' გენერალური დირექტორის მოადგილის თორნიკე გურულის განცხადებით, ბოლო პერიოდში ფასები 10-12%-ით გაიზარდა და ამ ტენდენციის გაგრძელებას მომავალშიც უნდა ველოდოთ. იგივე ეხება გაყიდვებს, რომელიც, გურულის ინფორმაციით, ზაფხულში 10-15%-ით გაიზარდა. თორნიკე გურულის თქმით, მყიდველები ძირითადად საქართველოს მოქალაქეები და ემიგრანტები არიან.
მისივე განმარტებით, გაძვირების ტენდენცია კიდევ გაგრძელდება და მთავარი ფაქტორი, რაც ასეთი პროგნოზის გაკეთების საშუალებას იძლევა, იმპორტირებული სამშენებლო მასალების ფასების მატებაა, რაზეც გავლენა რუსეთ-უკრაინის ომმაც იქონია.
„არცერთი პარამეტრი არ საუბრობს, რომ რამე ტიპის კლება უნდა გვქონდეს მომავალში. რაც შეეხება მზარდი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, ბაზარი აიტანს მოთხოვნას და შესაძლოა კიდევ უფრო მეტად გაიზარდოს,“- აღნიშნა გურულმა.
თიბისი კაპიტალის ინფორმაციით, 15-21 აგვისტოს პერიოდში, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტრანზაქციები გასულ წელთან შედარებით 28%-ით გაიზარდა.
ახალი გაცემული იპოთეკური სესხების ზრდის ტემპი კი მნიშვნელოვნად გაუმჯობესდა და 2021 წელთან შედარებით +8% შეადგინა.
მანამდე კი თიბისი კაპიტალმა გამოაქვეყნა მონაცემები, რომელთა თანახმად 2022 წლის 1-31 ივლისის პერიოდში, ახალი გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის ზრდამ დაიკლო და -0.2% შეადგინა 2021 წელთან შედარებით.
იგივე პერიოდში, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობის ზრდა შენელდა და +17%-ს გაუტოლდა. თუმცა, როგორც აღინიშნა, ამ ეტაპზე ზრდის ტემპი კვლავ გააქტიურებულია.
